Transferir una propiedad rural a un holding familiar suele presentarse como una operación libre de impuestos municipales, ya que la Constitución garantiza la inmunidad del ITBI en la aportación de bienes al capital social de una empresa. Sin embargo, esta inmunidad deja de aplicarse cuando la actividad de la empresa creada se considera predominantemente inmobiliaria, una situación que sorprende a muchas familias precisamente después de haber formalizado la estructura societaria.
Parajara Moraes Alves Junior, contador especialista en agronegocios, describe casos en los que las familias descubrieron esta excepción únicamente cuando el ayuntamiento envió el cobro del impuesto, meses después de que la aportación ya hubiera sido formalizada ante notario. Comprender esta regla antes de estructurar la empresa permite evitar un impuesto cuya existencia muchas familias ni siquiera conocían.
El caso: una familia que aportó la finca sin verificar la actividad del holding
Imaginemos que una familia productora de granos del interior de Goiás decidió constituir un holding para organizar la sucesión de una propiedad de tamaño medio, siguiendo un modelo de contrato social encontrado en internet, sin ninguna revisión jurídica previa. El contrato definió como actividad principal del holding la compra, venta, alquiler y administración de inmuebles propios, una redacción genérica copiada de un modelo estándar.
Meses después de registrar la aportación de la finca al capital social, la familia recibió una notificación del ayuntamiento exigiendo el pago del ITBI sobre el valor total del inmueble, ya que, según el municipio, la actividad declarada en el contrato configuraba exactamente la excepción prevista en la Constitución para la inmunidad de este impuesto. Parajara Moraes Alves Junior explica que el cobro representaba una suma considerable, incompatible con lo que la familia había previsto gastar en la estructuración.
¿Por qué existe la inmunidad del ITBI y qué la limita?
La Constitución garantiza la inmunidad del ITBI cuando un bien inmueble se transfiere para integrar el capital social de una empresa, una regla concebida para no gravar la formalización de negocios con un impuesto municipal sobre la transmisión de la propiedad. Sin embargo, esta inmunidad no se aplica cuando la actividad predominante de la empresa adquirente es la compraventa de inmuebles, el alquiler de bienes inmuebles o el arrendamiento mercantil.
Parajara Moraes Alves Junior explica que esta excepción existe para impedir que las empresas del sector inmobiliario utilicen la estructura societaria como un mecanismo para transferir inmuebles sin pagar el impuesto correspondiente a una compraventa común, y no para penalizar a las familias que organizan su patrimonio rural mediante un holding.
¿Cómo resolvió la familia el problema y cuánto costó el descuido?
La familia tuvo que contratar asesoramiento jurídico para reformular el contrato social, dejando claro que la actividad predominante era agropecuaria, y presentar esta modificación ante el ayuntamiento junto con documentación que demostrara la explotación productiva de la tierra durante los meses posteriores a la aportación. De este modo, Parajara Moraes Alves Junior destaca que el procedimiento administrativo para revertir el cobro tardó varios meses en concluir.
Además del desgaste ocasionado, la familia tuvo que asumir honorarios jurídicos y contables que podrían haberse evitado mediante una revisión previa del contrato, antes de registrar formalmente la aportación. El costo total de la corrección superó lo que se habría gastado en una asesoría adecuada desde el principio.
Cómo evitar este cobro antes de constituir el holding
Revisar cuidadosamente el objeto social declarado en el contrato del holding, especificando con precisión que la actividad predominante es agropecuaria, representa la medida más sencilla y eficaz para evitar este tipo de cobro municipal. Los modelos genéricos de contratos sociales encontrados en internet y utilizados sin ninguna adaptación suelen ser el origen de este tipo de problemas.
Para Parajara Moraes Alves Junior, buscar asesoramiento jurídico y contable especializado antes de registrar cualquier holding familiar rural supone una inversión pequeña frente al riesgo de recibir un cobro de ITBI sobre el valor total del inmueble aportado, precisamente el problema que la estructura societaria debería evitar.
